תמ"א 38 והתחדשות עירונית

מהי תמ"א 38? 

תמ"א 38 הינה תכנית חיזוק בניינים מהפכנית של ממשלת ישראל, שנולדה מתוך הבנה כי קיים סיכוי רב שרעידת אדמה עתידה להתרחש ולחולל אסון למבני מגורים רבים.

התכנית חלה על כל מבני המגורים שההיתר לבנייתם הוצא קודם לאחד בינואר 1980.

כיום קיימים בישראל למעלה מ- 400,000 מבנים, אשר לא יעמדו בזמן הרעידה ושעלות חיזוקם נאמדת במיליארדי דולרים. כדי למצוא פתרון אשר יבטיח חיזוקם של הבניינים - נוסחה תמ"א 38 כתמריץ כלכלי אמיתי לדיירים לחזק את המבנה שבו הם מתגוררים כנגד רעידות אדמה.

בתמורה לחיזוק המבנה מקבלים הדיירים מהמדינה תוספת זכויות לבנייה: קומה נוספת על הגג, אגף נוסף או בנייה בקומת עמודים מפולשת. ניצול נכון של תנאי התמ"א ומשא ומתן עם הגורם המשפץ יאפשר לדיירים ליהנות גם משיפוץ הבניין, הקמת לובי מפואר, הקמת מעלית יוקרתית, תוספת מרפסות שמש וכד'. כפועל יוצא, עולה ערך הדירות בבניין המחוזק והמשופץ בעשרות אחוזים, ודייריו נהנים מעלייה ברמת החיים.

לצורך יישום תמ"א 38 חייב הבניין לעמוד בשני תנאים בסיסיים:

- אישור על הקמת הבניין או ההיתר שבגינו שהוצא לפני שנת 1980 .

- חוות דעת מהנדס/ קונסטרוקטור כי הבניין מחויב בחיזוק לצורך עמידתו בפני רעידות אדמה.

הושיאר ויישום תמ"א 38

"הושיאר חברה לבניין ויזמות" הינה גם חברה יזמית, העוסקת בייזום ובבנייה בכל איזור גוש דן. 

"הושיאר" מבטיחה מציאות נדל"ן אחרת, המבוססת על בנייה איכותית מתוך אמון ושיתוף מלא משלב התכנון, דרך שלב הביצוע ועד לשלב הגמר בכל פרוייקט תוך הבטחה לעמידה בלוחות הזמנים שנקבעו לכל פרוייקט, תוך הקפדה על תהליכי בניה מתקדמים ביותר ושימוש בחומרים איכותיים וידידותיים לסביבה העומדים בתקני הבניה המחמירים בישראל.

אתה מוזמן לגלות פסגות חדשות בנדל"ן ושותף מקצועי, איכותי ואמין לפרוייקט הבא שלך בכל תחומי הבנייה והנדל"ן:

בנייה פרטית, בנייה ציבורית, רכישת קרקעות, עסקאות קומבינציה, פינוי בינוי ופרויקטים עפ"י תמ"א 38.

הושיאר- חברת הבניה האיתנה הידועה בביצוע אינספור עבודות בנייה של פרוייקטים ברחבי גוש דן.

מאחוריה מעל 18 שנה של ניסיון בבניית פרוייקטים מורכבים.

"הושיאר" מתמחה בביצוע של מרכיבי התמ"א, כגון: חיזוק מפני רעידות אדמה, שיפוץ מבנים חיצוני ותוספות בניה.

"הושיאר" בעלת ניסיון של שנים בבנייה ובשימור מבנים, והיא נחשבת לאחת מחברות הביצוע המובילות של עזרה וביצרון / חברת אתרים / מוסדות חינוך / קרן תל אביב / גני יהושע - חברות בת של עיריית תל אביב

איך מיישמים את תכנית תמ"א 38?

1. ההתארגנות והיוזמה לחיזוק מבנה בפני רעידות אדמה מצויה בידי בעלי הנכס - הדיירים.

2. מהנדס מוסמך, הקובע את מידת הצורך בחיזוק ומגיש לוועדה המקומית חוות דעת המפרטת את מצבו הקונסטרוקטיבי של המבנה, את החישובים הנלווים לכך ואת הדרכים המוצעות על-ידו לחיזוק.

3. תכנון אל מול קבלן וקבלת חוות דעת של יועץ קרקע, יועץ מעליות, יועץ תנועה, מודד ואחרים לצורך קבלת תמונה ראשונית בדבר אופציות הבנייה והחיזוק בפועל.

4. התחלת בניה וביצוע של התוספות המוצעות ע"י תמ"א 38: תוספת קומות או תוספת אגף המיועדת לשמש תמריץ למימון החיזוק, באופן שניתן יהיה למכור את יחידות הדיור החדשות ולממן באמצעותם את חיזוק המבנה בכללותו.

5. במסגרת תיקון 2 לתמ"א 38, אפשר משרד הפנים, במקרים בהם העלות של עבודות השיפוץ הנדרשות הינה גבוהה במיוחד לקבל היתר להריסתו של הבניין, ולבנייתו מחדש בהתאם לתקן המחמיר כנגד רעידות אדמה.

זאת ללא צורך בקבלת היתר באופן הרגיל, אשר עלול לקחת מספר שנים.

התיקון מאפשר בפועל את הריסתו ובנייתו מחדש של הבניין בזמן קצר במיוחד, וללא צורך בהתנהלות בירוקרטית מסובכת, וזאת במקרים בהם ביצוע השיפוץ בבניין הקיים עתיד להיות ארוך ויקר במיוחד.

6. השלבים הראשונים הכוללים את ביצוע הפרויקט כרוכים במשא ומתן ראשוני בין היזם המבצע לבין דיירי הבניינים או האזור המיועד. לאחר חתימה על הסכם בין הצדדים בו מגובשת חובתו של היזם ותשלומים עבור הדירה החדשה, היזם יקבל את הרשות להרוס את המבנה הישן ולהשתמש בשטח לשם בנייה מחודשת וגבוהה יותר.

הדירות החדשות ילכו לרשותו של היזם, בעוד הדיירים יקבלו דירות חלופיות בתמורה לדירתם הישנה. בכך הצדדים ירוויחו מחד בקבלת דירה חדשה וגדולה יותר, והיזם יכסה את הוצאותיו ויניב אף רווח מן הדירות החדשות שבנה מעבר.

בהקשר זה חשוב לציין כי לאור ההתפתחויות האחרונות בתחום החקיקה בנושא זה, ניתן לבצע את הליך הפינוי בינוי גם דרך תיקון 2 לתמ"א 38, במקרה זה זכויות הבנייה יינתנו מכוח התמ"א תוך הריסת הבניין הישן תמורת בניין חדש.

במסלול זה ישנם יתרונות מובנים רבים עבור הדיירים הישנים מבחינת איכות הדירה וגודלה, אך לא בכל מקרה ניתן ליישם תוכנית זו, ויש לבחון זאת לאור נסיבות כל מקרה ומקרה.

פינוי בינוי במסגרת התחדשות עירונית

הושיאר עוסקת גם בתהליך הפינוי בינוי במסגרת התחדשות עירונית. בתהליך זה הורסים בניינים ישנים ומפנים את הדיירים למשכן חלופי ובונים במקומם בניינים חדשים ומחוזקים לפי תקני בנייה מחמירים ועדכניים יותר, לרוב גבוהים יותר ועם יותר דירות מהבניינים שנהרסו.

ביצוע תהליך פינוי בינוי כפוף לתוכנית בניין עיר בסמכות החלטה של ועדה מחוזית. לרוב כשמתבצע פינוי בינוי בשכונה קיימת, השכונה חדשה צפופה יותר ולכן הבנייה מלווה בשדרוג בתשתיות, תוך שילוב שטחים ירוקים וציבוריים. על מנת לאפשר תהליך פינוי בינוי, הבניין/ המתחם חייב להיות מוכרז על ידי המדינה למיועד לפינוי בינוי. בדרך כלל פינוי בינוי מתייחס למתחמים שלמים וחייב לכלול לפחות 24 יחידות דיור בנויות. 

כדי לבצע תהליך פינוי בינוי נדרשת הסכמתם של 80% מבעלי הדירות (רוב מיוחס), כמו בתמ"א 38/2 ולעומת הסכמה של 67% מהדיירים שנדרשת בתמ"א 38/1 במסלול 'חיזוק עיבוי'.